Advocatenkantoor De Coninck

Bel ons via +32 3 600 79 54    |

Nieuwe regels voor woonprojecten in Antwerpen door aanpassing van de Bouwcode

Gepubliceerd

15.11.2023

Delen

De stad Antwerpen heeft een aantal aanpassingen aangekondigd aan de Bouwcode, de stedenbouwkundige verordening die geldt op het Antwerpse grondgebied. Vanaf het voorjaar van 2024 zullen alle aanvragen voor omgevingsvergunningen worden getoetst aan de voorschriften van de nieuwe Bouwcode. In deze bijdrage bespreken we de belangrijkste aanpassingen.

Ruimtelijke draagkracht (artikel 6)

De maat, vorm en uitzicht van een gebouw moeten visueel en vormelijk passen in de omgeving. Het bouwblok en de schaal van het openbaar domein vormen daarbij het uitgangspunt. De bouwfocus ligt in eerste instantie op de rand van het bouwblok, eerder dan op het binnengebied. Het is mogelijk dat een bouwvolume afwijkt van de bouwhoogten in de onmiddellijke omgeving, maar toch past in de omgeving en dus vergund kan worden. Dit mag wel niet leiden tot een ongewenste aanpassing van de scheimuur. Voor projecten die sterk afwijken van het gangbare gabarit moet de inpassing in de omgeving ook specifiek gemotiveerd worden in het aanvraagdossier.

Met deze herformulering van de huidige harmonieregel lijken meer mogelijkheden te ontstaan voor verdichting. De stad geeft aan dat ze meer rekening wil houden met het toekomstperspectief van buurten in plaats van de bestaande toestand als onwrikbaar uitgangspunt te nemen.

Klimaateisen (artikel 16 en artikel 20)

Projecten met een geklimatiseerde nettovloeroppervlakte van meer dan 1.000 m2 (nieuwbouw of herbouw) moeten in elk gebouw beschikken over een ruimte voor warmteverdeling en bijhorende leidingschachten. Voor projecten (nieuwbouw of herbouw) die kunnen aansluiten op een operationeel warmtenet worden geen nieuwe of uitbreidingen van installaties op aardgas meer toegelaten. Deze aandacht voor warmtenetten in de Bouwcode is nieuw.

De verplichting om platte daken in te richten als groendak wordt verfijnd. De vrijstelling van de verplichting in functie van de aanleg van een dakterras of energieopwekkende systemen wordt in oppervlakte bepaald: het gaat om maximum 1/3e bij daken groter dan 60 m2 en om maximum 20 m2 bij kleinere daken. De verplichting vervalt ook voor de dakoppervlakte waarvan het regenwater wordt gerecupereerd voor hergebruik voor sanitaire doeleinden. Nieuw is dat platte daken, niet als groendak of dakterras ingericht, een lichtkleurige dakbedekking moeten hebben om hittestress te voorkomen.

Maat en inrichting van de open ruimte (artikel 22 en artikel 23)

De bestaande eis van minimaal 20% onbebouwde ruimte blijft bestaan bij nieuwbouw, herbouw, functiewijziging of volume-uitbreiding op het gelijkvloers, uitgezonderd in het kernwinkelgebied. Hetzelfde geldt voor de maximale oppervlakte aan verharding in zij- en achtertuinen, met name maximum 1/3e bij tuinen groter dan 60 m2 en maximum 20 m2 bij kleinere tuinen.

Aan de inrichting van de onbebouwde ruimte worden wel diverse nieuwe nieuwe eisen opgelegd. Zo moet gekozen worden voor klimaatbestendige en niet-invasieve planten in verschillende vegetatielagen. Parkeerplaatsen moeten worden voorzien in een kwalitatieve waterdoorlatende en bij voorkeur gras doorgroeibare verharding. De onverharde ruimte moet uit volle grond bestaan. Ondergrondse bouwlagen onder de open ruimte zijn slechts mogelijk als op eigen terrein wordt voldaan aan de infiltratieverplichtingen en als een waterhoudende leeflaag wordt voorzien, die toelaat om hoogstammige bomen aan te planten.

Nieuwe aanvraagdossiers zullen meer gedetailleerd moeten ingaan op de groene inrichting dan vandaag het geval is. Het inschakelen van een tuinarchitect lijkt in veel gevallen geen overbodige luxe.

Wonen (artikel 26, artikel 27 en artikel 28)

De minimale oppervlakte voor elke zelfstandige woning bedraagt op dit moment 35 m2. In de toekomst zullen grotere wooneenheden noodzakelijk zijn dan vandaag in veel projecten worden voorzien, zeker in meergezinswoningen. De nieuwe Bouwcode maakt een onderscheid tussen de verschillende woningtypes en koppelt de oppervlaktenorm ook aan het aantal slaapkamers:

  • een kamer, uitgezonderd voor arbeidskrachten, moet minimaal 14 m2 groot zijn, te vermeerderen met 3 m2 per toegevoegde functie (keuken, badkamer of toilet);
  • een studio moet minstens een oppervlakte van 35 m2 hebben;
  • een wooneenheid met 1 slaapkamer kan vanaf 51 m2;
  • voor een wooneenheid met 2 slaapkamers geldt een minimale oppervlakte van 70 m2;
  • een wooneenheid met 3 slaapkamers moet over een oppervlakte van minstens 83 m2 beschikken;
  • voor een wooneenheid met 4 slaapkamers of meer bedraagt de minimale oppervlakte 97 m2.

Bij (zo goed als) elk project voor 5 wooneenheden moet het gemiddeld aantal slaapkamers van allle zelfstandige woongelegenheden minimaal 1,8 bedragen. In de huidige Bouwcode is hieromtrent geen regeling voorzien. Het aantal slaapkamers heeft uiteraard gevolgen voor de minimale oppervlakte van de wooneenheden. Projecten vanaf 5 wooneenheden zullen niet langer volledig kunnen bestaan uit appartementen of woningen met een beperkt aantal slaapkamers.

Eengezinswoningen die kleiner zijn dan 350 m2 worden aangeduid als beschermde eengezinswoningen. Zij mogen niet worden opgedeeld in kleinere wooneenheden en niet (of bijna nooit) van functie worden gewijzigd. Op dit moment geldt het verbod tot opdeling enkel voor eengezinswoningen met een buitenruimte van meer dan 15 m2.  Verder worden ook voorwaarden gekoppeld aan het opdelen  van eengezinswoningen vanaf 350 m2. Er moet minstens één wooneenheid worden gerealiseerd met een oppervlakte van 130 m2 (dat is 30 m2 meer dan in de huidige Bouwcode) en een aansluitende buitenruimte van 15 m2, tenzij het om coliving gaat. Deze verplichting geldt ook bij vervangende nieuwbouw van eengezinswoningen in de vorm van een woonproject.

Parkeren (artikel 32 en artikel 33)

Sinds 1 augustus kunnen bezoekers in de Antwerpse binnenstad niet langer op straat parkeren. Op die manier wil de stad de parkeerdruk op het openbaar domein verlichten. De nieuwe Bouwcode speelt verder in op die trend.

Iedere bouwheer blijft verplicht om een parkeeroplossing voor auto’s en fietsen te creëren op eigen terrein (POET-principe). Het minimale aantal parkeerplaatsen wordt wel iets lager voor diverse projecten. Bovendien kan dit aantal worden aangepast omwille van het gedeeld gebuik van parkeerplaatsen van functies binnen 1 project met een complementaire mobiliteitsvraag en in de omgeving van multimodale knooppunten zoals stations of Park & Ride gebouwen.

Hoewel dit niet is opgenomen in de nieuwe Bouwcode, kondigt de stad aan dat toekenning van parkeervergunningen voor bewoners wordt aangepast voor nieuwe projecten. Voor een gebouw met meer dan 30 wooneenheden worden geen parkeervergunningen meer uitgereikt voor bewoners. Tussen de 5 en 30 wooneenheden wordt één parkeervergunning per wooneenheid toegekend en bij minder dan 5 wooneenheden twee. De overige bewoners zullen een parkeerplaats moeten zoeken in parkeergarages of buiten de binnenstad.

Afwijkingsmogelijkheid (artikel 3)

De bestaande afwijkingsmogelijkheid van de voorschriften is behouden. Wel is toegevoegd dat de vergunningverlenende overheid ook ambtshalve op eigen initiatief afwijkingen kan toestaan. Hierdoor heeft de stad Antwerpen in principe meer mogelijkheden om afwijkingen toe te staan, ook wanneer ze niet zijn opgemerkt door de aanvrager.

Vervolg

Het openbaar onderzoek loopt van 13 november 2023 tot en met 12 januari 2024. Na het openbaar onderzoek worden de reacties verwerkt. Aanpassingen aan de Bouwcode zijn nog mogelijk. De gemeenteraad stelt de nieuwe Bouwcode vervolgens definitief vast, volgens de planning in maart of april 2024. Na publicatie in het Belgisch Staatsblad zal de nieuwe Bouwcode gelden, momenteel gepland in mei of juni 2024.

Meer weten?

DC Advocaten stelt het eerste ontwerp van de nieuwe Bouwcode graag meer in detail aan u voor tijdens een opleiding op maat. Ook als u een reactie wenst in te dienen tijdens het openbaar onderzoek, helpen we u graag verder. Neem gerust contact op met Tinneke Huyghe  voor meer informatie.

Auteurs: Tinneke Huyghe en Jade Vleugels (studente UAntwerpen)